Etats-Unis : Le racisme systémique, version discrimination immobilière

Nathan Connolly et sa femme, Shani Mott, ont acheté en 2017 une maison à Baltimore pour 425 000 dollars. Depuis, ils ont investi 35 000 dollars en rénovations et 5 000 $ pour un chauffe-eau sans réservoir. Cinq ans plus tard, ils ont fait appel à une société d’évaluation immobilière pour établir la valeur de leur maison. L’évaluation qu’ils ont reçue – 472.000 dollars – semblait suspecte, compte tenu du fait que les prix des maisons à Baltimore ont augmenté de 42% depuis 2017. Le couple s’est par la suite vu refuser un refinancement de crédit auprès d’un prêteur hypothécaire.

Nathan Connolly savait très bien ce qui s’était passé. Professeur d’histoire à la John Hopkins University, il étudie le rôle de la race dans le marché immobilier. Il a donc fait ce que plusieurs autres propriétaires noirs font aux États-Unis. Il a enlevé toutes les photos des membres de sa famille – il a trois enfants – dans sa maison et demandé à un ami blanc de la faire évaluer par une autre société d’évaluation immobilière en laissant croire qu’il en était propriétaire. La société a fixé la valeur de la maison à 750.000 dollars.

Le professeur Connolly, 44 ans, a intenté cette semaine une plainte de 35 pages contre la première société d’évaluation à laquelle il a fait appel de même qu’au prêteur hypothécaire qui lui a refusé un refinancement de crédit.

Nous étions clairement conscients de la discrimination en matière d’évaluation », a-t-il déclaré. C’est à la fois une histoire banale et scandaleuse. « Mais se faire dire en autant de mots que notre présence et la vie que nous avons construite dans notre maison font baisser la valeur de la propriété ? C’est un coup de massue absolu. »

L’industrie de l’évaluation des maisons, qui s’appuie en partie sur des opinions subjectives pour traduire la valeur des maisons en dollars et en cents, a fait face à une tempête de critiques au cours des deux dernières années.

Plus de 97 % des évaluateurs de maisons sont des blancs, selon le Bureau of Labor Statistics, et depuis l’été 2020, lorsque les conversations sur la race et la discrimination en Amérique sont passées au premier plan à la suite du meurtre de George Floyd, des dizaines de propriétaires noirs ont allégué une discrimination dans les évaluations de maisons qu’ils ont reçues. Certains ont intenté des procès, et l’administration Biden a annoncé en mars un ensemble de réformes prévues pour remanier l’industrie de l’évaluation et démanteler les préjugés systémiques.

Les professeurs Connolly et Mott vivent dans le quartier de Homeland, au nord de Baltimore, connu pour ses bonnes écoles publiques et son architecture coloniale, qui lui a valu d’être inscrit au registre national des lieux historiques. La majorité de leurs voisins sont blancs. Selon leur plainte, qui a été déposée lundi devant le tribunal de district du Maryland, le couple a demandé à refinancer son prêt hypothécaire auprès de loanDepot en mai 2021. Le prêteur a approuvé un prêt à un taux de 2,25 % et, selon la plainte, a dit au couple que leur maison valait probablement maintenant 550 000 $ ou plus.

Pour effectuer l’évaluation, LoanDepot a engagé 20/20 Valuations en tant que sous-traitant.

M. Lanham a effectué l’inspection lui-même le 14 juin 2021. Selon la plainte, le Dr Connolly, le Dr Mott et leurs trois enfants étaient chez eux lors de la visite, et leur maison était également remplie de photos de famille, de dessins d’enfants représentant des personnages à la peau foncée, d’une affiche pour le film “Black Panther” et de littérature d’auteurs noirs (le Dr Mott donne des cours de littérature et d’études africaines).

“Il aurait été évident pour toute personne visitant la maison que celle-ci appartenait à une famille noire”, peut-on lire dans la plainte. L’évaluation n’a donné que 22 000 dollars de plus que ce qu’ils avaient payé, et LoanDepot a fondé son rejet de la demande du couple sur ce faible chiffre.

Le couple a critiqué la façon dont M. Lanham a établi son évaluation. Les évaluateurs immobiliers s’appuient souvent sur la méthode de comparaison des ventes, dans laquelle ils comparent le bien immobilier aux prix de vente de maisons similaires situées à proximité pour déterminer la valeur.

“Nous avons dû avoir une conversation avec nos enfants sur la raison pour laquelle nous retirons tous leurs dessins”, a déclaré le Dr Connolly. “C’est très humiliant de se dépouiller de sa propre maison”.

Le jour de la deuxième évaluation, ils ont quitté leur maison et ont demandé au collègue blanc de répondre à la porte. Le second évaluateur a fourni une estimation de 750.000 dollars.

Les maisons retenues par le second évaluateur avaient une valeur nettement supérieure à celles sélectionnées par M. Lanham, se vendant entre 749.000 et 785.000 dollars. Et alors que M. Lanham a déduit 50.000 $, soit 10 %, des maisons comparables qui n’étaient pas situées sur une route très fréquentée, le deuxième évaluateur a déduit 15 000 $, soit 2 %. La plainte indique que l’ajustement de 2 % est conforme aux normes du secteur.

La race joue depuis longtemps un rôle dans la politique du logement aux États-Unis, et les Noirs américains se voient refuser des prêts hypothécaires dans des proportions disproportionnées. L’impact du redlining, une politique de logement raciste datant de la Dépression, continue à faire baisser la valeur des maisons dans les quartiers noirs et à priver de ressources les communautés de couleur.

Mais les professeurs Mott et Connolly ne vivent pas dans un quartier noir. La disparité entre leurs deux évaluations fait écho à un procès intenté par Tenisha Tate-Austin et Paul Austin, un couple de Noirs de la région de la baie de Californie qui ont accusé un évaluateur d’avoir sous-évalué la valeur de leur maison de 500 000 dollars. Cette affaire, a déclaré M. Austin, doit faire l’objet d’une médiation – une chance de résoudre l’affaire avant d’aller au tribunal – en septembre.

“Nous cherchons à responsabiliser les gens”, a déclaré M. Austin.

Le ministère de la Justice a pris l’initiative inhabituelle, en février, de publier une déclaration d’intérêt dans l’affaire Austin, soulignant le fait que les évaluateurs, qui sont tenus par le Fair Housing Act de 1968 de ne pas faire de discrimination, peuvent être tenus légalement responsables s’ils le font.

M. Austin a déclaré que c’était un grand pas pour le président Biden et la vice-présidente Kamala Harris de dire qu’ils veulent que le secteur de l’évaluation soit revu. “Mais je pense qu’il faudra encore beaucoup de procès pour que les évaluateurs cessent de dévaluer les propriétés noires et brunes”, a-t-il déclaré. “C’est un aspect historique de la façon dont les gens évaluent les Noirs et leurs vies.”

La décision du ministère de la Justice dans l’affaire Austin est intervenue plusieurs mois après que M. Biden eut annoncé la création d’un groupe de travail inter-agences sur l’évaluation des biens et l’équité en matière d’évaluation, dont le but est d’évaluer les causes des préjugés en matière d’évaluation et de mettre en œuvre un plan d’action pour les éliminer du secteur. Le groupe de travail est dirigé par Susan E. Rice, conseillère en politique intérieure de la Maison Blanche, et Marcia L. Fudge, secrétaire au logement et au développement urbain. Un an plus tard, selon les hauts fonctionnaires du HUD, ils s’efforcent de renforcer la gouvernance de l’Appraisal Foundation, qui définit les normes applicables aux évaluateurs.

Bien sûr, il n’est pas rare que les évaluations soient très éloignées de la réalité – une étude réalisée en 2012, par exemple, a révélé un écart important entre ce qui était censé être la valeur des maisons et leur prix de vente final.

Néanmoins, la discrimination en matière d’évaluation continue de troubler ceux qui travaillent dans ce secteur. James Park, directeur exécutif de l’Appraisal Subcommittee, l’agence fédérale indépendante qui surveille l’Appraisal Foundation, a déclaré être profondément troublé par les accusations d’évaluations discriminatoires qui continuent d’être mises en lumière.

“C’est une préoccupation, et cela devrait être une préoccupation pour l’ensemble du secteur de l’évaluation, ainsi que pour les prêteurs hypothécaires”, a déclaré M. Park.

John Relman, associé directeur de Relman Colfax, le cabinet d’avocats représentant les professeurs Connolly et Mott, a déclaré : “La discrimination en matière d’évaluation est insidieuse car elle est si nuancée. Mais ce qui est unique dans cette affaire, c’est qu’il ne s’agit pas d’un cas typique de redlining. Il n’y a pas plus accompli que ces deux personnes. Ils ont fait tout ce que le marché leur a dit de faire, et ils ont investi dans une communauté où tout le monde a bénéficié de la hausse des valeurs immobilières. Et pourtant, ils ont quand même été victimes de discrimination”.

The New York Times