Immobilier : Taux d’usure, prix délirants… Les jeunes sont-ils condamnés à ne jamais devenir propriétaires ?

Les primo-accédants, généralement des jeunes aux moyens limités, sont pris en étau entre les prix très élevés du marché immobilier et de nouveaux obstacles dans l’accès à un crédit. Depuis l’été, un dossier sur deux se voit rejeté. Locataires à vie ?

« On va vers une génération de non-propriétaires », s’inquiète Henry Buzy-Cazaux, le président de l’Institut du management des services immobiliers (Imsi). Déjà pris à la gorge par les prix délirants du marché, les primo-accédants – généralement des jeunes avec des moyens limités – sont pris au piège par l’irruption de l’inflation. « Structurellement, les primo-accédants représentent 60 % des ventes dans l’immobilier ancien, on est en train de plonger autour de 40 % » constate Henry Buzy-Cazaux. 

La hausse des prix a entraîné un relèvement rapide des taux d’intérêt pour des prêts immobiliers, ce qui réduit mécaniquement le nombre de ménages « capables » d’emprunter. Mais ce n’est pas tout. Des dossiers de personnes solvables sont désormais bloqués par une règle légale : le taux d’usure. En clair, il s’agit du taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Cette règle permet d’éviter que l’emprunteur ne soit abusé par sa banque et ne croule sous le poids d’un prêt trop important pour lui. Ce garde-fou, rassurant sur le papier, est devenu un blocage en ce moment.

En effet, ce taux d’usure n’est déterminé que tous les trois mois par la Banque de France, qui fait une moyenne des taux d’intérêt pratiqués par les banques privées. Or, généralement, celles-ci modifient leurs grilles tous les mois. Et, en cette période d’inflation, les taux augmentent vite. « Avant le début de la guerre en Ukraine, un jeune couple empruntait à un taux de 1,10 %. Aujourd’hui, c’est 1,80 % ou 1,90 %. Les taux ont presque doublé en sept mois » illustre Henry Buzy-Cazaux. Une augmentation trop rapide pour que le taux d’usure puisse s’adapter à temps.

En conséquence, nombre de dossiers dépassent le seuil de l’usure. « C’est une aberration puisque cela empêche des personnes solvables d’obtenir un crédit. On devrait se poser la question de savoir si on protège vraiment les gens en les contraignant à rester locataires, alors qu’ils pourraient devenir propriétaires avec des mensualités équivalentes », tempête Maël Bernier, de la société de courtage Meilleurtaux, qui appelle à réformer le mode de calcul du taux de l’usure. Depuis le début de l’été, près d’un dossier sur deux est rejeté. Et 220.000 ménages ne pourront pas obtenir de crédit cette année, selon une étude du cabinet de courtiers Pretto. Les 30-35 ans sont les plus concernés.

Cette situation de blocage pourrait se desserrer légèrement au mois d’octobre, lorsque la Banque de France calculera le taux d’usure actualisé. Mais ce ne sera pas la fin des problèmes pour les jeunes qui souhaitent acheter un logement. Quand leurs dossiers ne sont pas rejetés à cause du taux d’usure, c’est parce qu’ils dépassent le taux d’endettement maximal de 35 %, autre règle légale, entrée en vigueur au 1er janvier. « Au fond, la seule manière de contourner le problème, c’est d’avoir un gros apport personnel. Mais, par définition, un primo-accédant n’en a pas, puisqu’il démarre dans la vie », relève Henry Buzy-Cazaux. L’apport attendu par les banques a ainsi rarement été aussi élevé. Il a augmenté de 79 % entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022, passant de 29 405 € à 52 594 €, selon les chiffres de Finance Conseil. Les jeunes sont donc coincés, à moins de bénéficier d’une donation ou d’un héritage importants.

Taux variable

Face à cette impasse, les banques proposent désormais des emprunts à taux variable. Au départ, les taux d’intérêt sont moins élevés qu’avec un taux fixe. Cela permet de contourner les blocages liés au taux d’usure et au taux d’endettement maximal. Le risque, c’est que le taux d’intérêt augmente considérablement au fil des années, dans le droit-fil de l’inflation, alourdissant la ­facture. « Dès que j’en parle, 100 % des clients sont hostiles. Même quand je leur explique que le taux est plafonné, généralement à + 2 %. Ils ont tous en tête la crise des subprimes et ses mensualités ­triplées aux États-Unis » constate un directeur d’agence bancaire. Selon lui, dans les prochains mois, les banques ne devraient pas baisser les taux d’intérêt proposés, ce qui aurait pu desserrer un peu l’étau. « Dans les agences, nous pouvons baisser un peu le taux par rapport à la grille qui nous est transmise par le siège. Mais pas beaucoup, sinon cela veut dire que nous perdons de la marge. Les taux risquent donc de continuer à monter jusqu’à une possible récession économique en 2023 » anticipe ce banquier. Un horizon loin d’être favorable pour les jeunes, dont le pouvoir d’achat est déjà rogné par l’inflation.

Une éclaircie pourrait intervenir si les prix de l’immobilier finissent enfin par baisser. Ce n’est pour l’instant pas le cas, notamment dans les villes moyennes. Les prix y augmentent deux fois plus vite que dans les grandes villes. La hausse est même trois fois plus rapide dans les villes balnéaires – où ne vivent pas que des touristes – avec une augmentation de 12,4 % sur un an et 38,1 % en cinq ans, selon les chiffres de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). « Mais c’est inimaginable que les prix ne finissent pas par être affectés par la hausse des taux d’intérêt. La profession immobilière a beaucoup de mal à en parler, mais elle devra prendre sa part dans les prochains mois. Une baisse des prix pourrait resolvabiliser certains ménages » espère Henry Buzy-Cazaux.

Autre question décisive : le décrochage des salaires par rapport à l’inflation. « Dans les années 1980, la hausse des prix a profité à toute une génération, qui a pu acquérir des biens beaucoup plus facilement qu’aujourd’hui » rappelle Maël Bernier. L’érosion monétaire allégeait les charges mensuelles de remboursement. En effet, avec 7 % d’inflation, les 1 000 € versés à son banquier valaient en réalité 695 € au bout de cinq ans. Seulement voilà, aujourd’hui, les salaires ne sont plus indexés sur les prix. « Nous allons nous retrouver avec des jeunes qui n’auront jamais pu capitaliser et se protéger en prévision de leur retraite. Or la propriété est un marqueur social de première importance » regrette Henry Buzy-Cazaux. « Depuis des années, on a laissé filer les problèmes en acceptant que les ménages mettent l’essentiel de leurs revenus dans le logement. La braise était là. Les événements des derniers mois y ont mis le feu » poursuit-il. Cette situation éruptive devrait inciter à une réaction politique d’ampleur dont on ne voit pas, pour l’heure, le début d’un commencement.

Marianne