Paris : Politique du logement ou politique de peuplement?

La mairie de Paris est dirigée depuis 2001 par des édiles issus du Parti Socialiste : d’abord Bertrand Delanoë (2001-2014), puis Anne Hidalgo, son ancienne adjointe à l’urbanisme (2014-2020, réélue en 2020 pour un second mandat).


Les Parisiens financent leur propre expulsion de la capitale au profit des nouveaux arrivants. Les 32,2% du parc social de Paris habités par des familles immigrées représentent en effet 66.000 logements, soit autant d’unités qu’en comprennent les 2e, 3e et 4e arrondissements ensemble.”

Une des particularités de leurs mandats, par rapport à ceux de leurs prédécesseurs, consiste dans la courbe démographique ascendante à laquelle ils ont dû faire face. En effet, alors que la population de Paris intra-muros avait baissé de manière continue à partir des années 1950, la fin des années 1990 et le début des années 2000 ont été marqués par l’inversion de cette tendance et une hausse de la population. Ainsi, la population de la capitale a connu un point bas lors du recensement de 1999 avec 2.125.246 habitants, avant de remonter jusqu’à un point haut de 2.240.621 habitants au recensement de 2012[1]. Depuis, la population a légèrement reculé de nouveau.

En conséquence, une des politiques principales des trois mandatures socialistes, poursuivi par la quatrième qui vient de commencer, a été celle du logement avec une problématique principale : comment loger ces nouveaux habitants dans une ville dont les prix immobiliers ont connu une hausse spectaculaire à partir du début des années 2000, quand la pression démographique s’est faite plus forte (les prix ont presque triplé entre ce moment et aujourd’hui[2]) ?

Cette situation est l’héritage indirect de la décision de Thiers d’entourer la ville d’une enceinte en 1840, au moment où la population municipale connaissait une phase de forte croissance en raison de la révolution industrielle. Le tissu haussmannien caractéristique de Paris, qui allie hauts immeubles et rues relativement étroites, est une adaptation à la rareté de l’espace et à l’enserrement, provoqués par cette construction des fortifications.

En 2020 la situation est, de ce point de vue, la même : le territoire communal, très densément bâti, ne dispose pas de réserves foncières pour construire massivement de nouveaux logements. Les zones libérées par les anciennes emprises industrielles, logistiques et ferroviaires ont été réaménagées entre les années 1980 et le début-milieu des années 2000 : La Villette, Bercy, Austerlitz-Tolbiac, Javel… Il n’y a donc aujourd’hui quasiment plus de place pour construire.

La réponse apparemment évidente à ce qu’il est convenu d’appeler la crise du logement est la construction de nouveaux logements. De ce point de vue, Paris est mal loti : le territoire de la commune, l’intra-muros, est une des zones urbaines les plus denses du monde, avec près de 21.000 habitants/km²[3]. Les terrains disponibles sont donc très rares.

Dès lors, comment produire des logements à prix accessible pour répondre à l’énorme demande ? Comment éviter que le déséquilibre entre l’offre et la demande ne mène à l’explosion des prix immobiliers ?

L’équation semble insoluble et, pourtant, Bertrand Delanoë et Anne Hidalgo ont réussi le tour de force, entre 2001 et 2019, de mettre à disposition des habitants 109.042 logements sociaux[4]. Cela représente 8,3% du parc immobilier de 1999[5], date du recensement le plus proche du début du mandat de Bertrand Delanoë.

Or, globalement dans la même période, le nombre de logements à Paris a augmenté de 60.239 unités, passant de 1.322.540 en 1999 à 1.382.779 en 2017[6]. Ainsi, sur leurs deux mandats, les édiles ont réussi l’exploit de créer près de deux fois plus de logements sociaux qu’il n’y a eu de logements construits !

En effet, création n’est pas forcément construction. Il existe une autre solution pour produire du logement social : l’agrément, c’est à dire un mandat qui détermine les missions de services publics et les conditions de mise en location pour qu’un logement intègre le parc social. En l’occurrence, cela signifie qu’un logement qui n’est pas social peut le devenir s’il est agréé par l’État et ensuite exploité par un organisme (le bailleur social) qui le met en location à des personnes en fonction de plafonds de ressources[7].

Pour cela, il faut bien sûr posséder des logements à agréer. Ne pouvant pas les construire, faute de place, la Ville de Paris a lancé une politique d’acquisitions de logements et d’agréments consécutifs.

Ainsi, selon les chiffres fournis par la ville, entre 2001 et 2019, ce sont 59.631 logements qui ont été achetés et ont été agréés pour être exploités par un bailleur social. Parmi eux, les plus actifs sont les deux principaux bailleurs de Paris : Paris Habitat, avec 22.109 acquisitions et la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris), avec 13.377 acquisitions[8].

Paris Habitat et la RIVP constituent en effet les bras armés de la politique du logement de la Ville de Paris. La Ville de Paris a ainsi pris le contrôle de la RIVP à hauteur de 80% en 2006, alors qu’elle était auparavant minoritaire au capital[9]. Sa directrice actuelle est Frédérique Calandra, adjointe au maire de Bertrand Delanoë de 2001 à 2008.

Quant à Paris Habitat, il s’agit tout simplement de l’Office Public de l’Habitat, dont l’administration de tutelle est la Ville de Paris. Six conseillers de Paris siègent actuellement à son conseil d’administration : Roger Madec (PS), Florence Berthout (LREM), Galla Bridier (Groupe écologiste), Ian Brossat (PCF), Pascal Cherki (Groupe socialiste, ex PS) et Annick Olivier (PS).

Ainsi, via ces deux bailleurs sociaux, la Ville de Paris rachète en grand nombre des logements afin de les agréer et de les transformer en logements sociaux.

Cependant à qui et comment sont rachetés ces logements ?

La plupart des acquisitions se font par préemption, au moment de la vente d’un ou plusieurs appartements par un particulier ou un institutionnel, c’est à dire une entreprise privée possédant et gérant du patrimoine pour en tirer des revenus. Ce sont donc à l’origine des appartements disponibles sur le marché du logement libre (non social) et qui sont mis en vente à un moment, à destination d’autres institutionnels ou de particuliers.

Ces mise en vente peuvent se faire en bloc (un ensemble de logements vendus d’un coup) ou à la découpe, c’est à dire appartement par appartement.

La Ville de Paris use alors d’une des prérogatives des mairies lors des ventes immobilières, celle de la préemption, pour racheter les biens en priorité. Cette préemption peut se faire au prix auquel s’étaient mis d’accord le vendeur et l’acquéreur ou même à un prix inférieur, généralement fixé par la Direction de l’Immobilier de l’État.

Ainsi, depuis 2001, la mairie a capté toute une partie des biens immobiliers mis en vente et les a retirés du marché libre pour les transformer en logements sociaux. Cette politique est d’ailleurs revendiquée par la ville. On peut ainsi lire sur paris.fr, à la page de présentation du budget 2018 que la ville entend poursuivre [sa] politique de préemptions dans le secteur diffus, destinée à lutter contre la vente à la découpe[10].

En d’autres termes : la Ville de Paris mène une politique revendiquée de prélèvement de logements sur le parc privé, dans lequel se logent les classes moyennes.

Sur la période 2006-2017, 27.182 logements libres (non sociaux) ont été construits à Paris, tandis les bailleurs sociaux en ont acheté 39.135, dont 24.173 pour les seuls Paris Habitat et RIVP[11]. La construction de logements neufs à Paris ne suffit donc même pas à combler le prélèvement que la Ville de Paris effectue chaque année sur le stock existant.

En conséquence, ce stock diminue. En 2007, l’INSEE recensait 807.924 logements occupés par leur propriétaire ou des locataires non HLM, tandis qu’il n’y en avait plus que 763.038 en 2017. C’est cette dernière catégorie qui a le plus diminué, passant de 437.237 unités à 385.587 unités, soit une baisse de 13,4%. C’est dans cette catégorie que sont classés les appartements détenus par les institutionnels, qui sont saisis lors de leur mise en vente sur le marché libre. Les édiles parisien organisent donc la raréfaction de l’offre de logements dans la ville, raréfaction que l’on constate crûment dans les chiffres de l’INSEE.

Dès lors qu’une ressource peu abondante et indispensable se fait plus rare, il est logique que son prix augmente. Ainsi, si la ville de Paris n’est pas seule responsable de la multiplication par presque 3 des prix immobiliers depuis l’arrivée de Bertrand Delanoë, il est évident que sa politique y contribue activement.

Par ailleurs, cette politique a évidemment un coût et se répercute sur les finances de la Ville. Ces coûts sont à la fois de l’ordre des investissements, puisqu’il faut acheter les appartements, et de l’ordre du fonctionnement, puisqu’il faut les gérer.

Les dépenses annuelles moyennes d’acquisition de logements ont été de 400 millions d’euros par an en moyenne sur la première mandature[12], soit un total de plus de 2,5 milliards d’euros.

Par ailleurs, les besoins de personnel pour gérer un tel parc immobilier ont explosé. De 776 salariés en 2006[13], la RIVP est passée à 1.189 salariés aujourd’hui[14], soit une augmentation de 53,2% à la suite de la prise de majorité par la mairie.

Ces investissements et ces frais occasionnés par la politique du logement de la Ville sont financés en particulier par la dette, qui a connu une envolée spectaculaire depuis l’arrivée de Bertrand Delanoë à la mairie. Lors de son entrée en fonction en 2001, elle était de un milliard d’euros, contre 5,9 milliards fin 2019[15]. La dette a donc été multipliée par 6 en 18 ans, pour un nombre d’habitants globalement constant.

Bertrand Delanoë et Anne Hidalgo ont donc mis en place un système de création de logements sociaux par prélèvement sur le stock de logements libres, tout en finançant ce prélèvement par l’explosion de la dette de la Ville. Les habitants ne vivant pas dans le logement social subissent donc une envolée des prix de l’immobilier par la raréfaction organisée et une explosion de la dette communale, dont on se doute qu’il faudra bien un jour la payer. En résumé, ils financent doublement le logement social, tout en assistant année après année à l’érosion de leurs possibilités de logement.

Mais, nous dira-t-on, cela est nécessaire pour loger les Français qui n’ont pas les moyens de s’installer dans le parc de logements libres. Or, qui la mairie de Paris loge-t-elle réellement dans ses HLM ?

L’INSEE nous apprend au détour d’une note datant de juillet 2019 que le parc social de Paris accueille une forte proportion de personnes immigrées (32,2 %), notamment dans les logements récents[16]. A titre de comparaison, la population immigrée en France est de 9,7%[17]. Il y a donc une surreprésentation de l’ordre de 300% des immigrés dans les logements sociaux de Paris.

Un tiers du parc social, bâti principalement au cours des dernières années par soustraction de logements auxquels les habitants “français” auraient pu avoir accès, est donc occupé par une population immigrée de première génération. Il y a donc clairement un transfert de logements de la population parisienne à une population immigrée, transfert qui relève d’une politique assumée et, comble du cynisme, qui se fait au prix d’une fragilisation économique des habitants et de la Ville de Paris elle-même.

Les Parisiens financent leur propre expulsion de leur capitale au profit des nouveaux arrivants. Les 32,2% du parc social de Paris habités par des familles immigrées représentent en effet 66.000 logements, soit autant d’unités qu’en comprennent les 2e, 3e et 4e arrondissements ensemble[18].

On dépasse donc la question de la politique du logement et on entre de plain-pied dans celle de la politique de peuplement.

Cette politique de peuplement est d’ailleurs revendiquée par Anne Hidalgo, qui ne cesse de rappeler qu’elle même est une « fille d’immigrés »[19], ce qu’elle ne semble pas vouloir pardonner à cette France si intolérante qu’elle l’a placée à la tête de sa capitale. On se souvient d’elle recevant dans les salons de l’Hôtel de Ville les familles en provenance de Syrie et les accueillant, la larme à l’œil, en leur expliquant qu’elle-même est une immigrée et qu’ils étaient les bienvenus[20]. La Ville de Paris a donc fait le choix, très clair dans les chiffres, d’accueillir une forte proportion d’immigrés dans ses logements sociaux.

Or, dans une ville pleine, sans ressource foncière pour construire de nouveaux logements et dans laquelle la pression immobilière est déjà extrême, l’arrivée de nouvelles populations ne peut se faire que par l’expulsion des populations en place. C’est exactement la politique à laquelle se sont attelés Bertrand Delanoë et Anne Hidalgo, utilisant les outils de la politique du logement pour mener une véritable politique de peuplement.


1 https://insee.fr/fr/statistiques/4515315?sommaire=4515349&geo=COM-75056

2 https://www.immobilier-danger.com/Courbe-de-Friggit-024.html

3 A titre de comparaison, Berlin compte 4203 habitants/km², Milan 7520, Madrid 5372 et Londres 5667 (EUROSTAT).

4 https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/logements-sociaux-finances-a-paris-1/

5 http://www.cartesfrance.fr/Paris-75000/logement-Paris.html#:~:text=Evolution%20du
%20nombre%20de%20logements%20de%20Paris&text=Le%20nombre%20de %20logements%20de%20Paris%20%C3%A9tait%20de %201%20336,1%20221%20954%20en%201968

6 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2028690?sommaire=2130818&geo=COM-75056 ;

https://www.insee.fr/fr/statistiques/4515907?sommaire=4515952&geo=COM-75056

7 https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2010/reforme-des-agrements-des-organismes-agissant-en-faveur-des-personnes-defavorisees/#:~:text=L%27agr%C3%A9ment%20peut
%20%C3%AAtre%20d%C3%A9livr%C3%A9,%C3%A0%20mener%20de%20telles %20activit%C3%A9s.

8 https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/logements-sociaux-finances-a-paris-1/

9 https://www.lemoniteur.fr/article/la-ville-de-paris-prend-le-controle-de-la-rivp.1276939

10 https://www.paris.fr/pages/un-budget-utile-et-solidaire-5790

11 https://www.insee.fr/fr/statistiques/2028690?sommaire=2130818&geo=COM-75056 ;
https://www.insee.fr/fr/statistiques/4515907?sommaire=4515952&geo=COM-75056
;
https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/logements-sociaux-finances-a-paris-1/

12 https://www.paris.fr/pages/budget-2019-un-budget-au-service-des-parisiens-6330

13 https://cdn.paris.fr/paris/2020/02/26/14e5163fa2bbedf4864322bb9a77c6d6.pdf

14 https://www.rivp.fr/qui-sommes-nous/nous-connaitre/nos-chiffres-cles/

15 https://www.lefigaro.fr/economie/la-dette-de-paris-s-eleve-a-5-9-milliards-d-euros-fin-
2019-en-baisse-20191112

16 https://www.insee.fr/fr/statistiques/4187502#consulter

17 https://www.insee.fr/fr/statistiques/4277645?sommaire=4318291

18 https://www.apur.org/dataviz/portraits-metropole-grand-paris-cartes/

19 https://madame.lefigaro.fr/societe/interview-anne-hidalgo-elections-municipales-maire-de-paris-180220-179813

20 https://www.lefigaro.fr/politique/le-scan/coulisses/2015/09/11/25006-20150911ARTFIG00189-hidalgo-rencontre-une-famille-de-refugies-vous-savez-je-suis-une-immigree.php